日本のみにて不動産投資を実施していると本件について触れる機会は少ないと思うが
海外及びグローバルにて不動産投資をしていると、この内容についてローンを利用して
不動産を購入する際には確認する必要があるので一度、整理してみる。

リコース(Recourse)とは金融的には”遡求”を意味している。

遡求とは本来、手形・小切手の支払いがないとき、または支払いの可能性が減じた時
その所持人が、振出人や裏書人などに対し、代償として一定金額の支払いを請求する
こと(償還請求)とある。

それでは、不動産においては高額になればなるほど、ローンを利用して物件を取得する
ことになり、借入人がどこまで返済義務を負うかという観点からノンリコースローンと
リコースローンに分ける事ができる。

・ノンリコースローン
借入人がローンの返済が困難になった時に、融資対象物件(担保物件)を貸出側の
銀行に差し出せば借入人はそれ以上の責任を負わない

・リコースローン
借入人がローンの返済が困難になった時に、融資対象物件(担保物件)を貸出側の
銀行に差し出してもそれだけでは免責されず、借入人が残った借入金の返済義務を
負い続ける

日本のほとんどの住宅ローンはリコースローンです。住宅を処分してもローンが完済が
できなければ、住宅がなくなっても借入人は借入金の返済を要求され続けます。
ただ、リバースモーゲージはノンリコースローンです。そもそも借入人は他に収入がない
高齢者ですから、そんな借入人に返済を要求することはできません。

では、なぜリコースローンとノンリコースローンがあるのか、考え方の違いからみて
いきたいと思います。

1、信用の根拠をどちらにするかと言うと、根拠を借りる人に置くのがリコースローン
融資する物件に置くのがノンリコースローンです。

2、融資対象物件が値下がりすると、誰かが損失をかぶることになり、その値下がり
リスクを誰が負うかという見方からは、ノンリコースローンでは物件を差し出せば
借入人はそれ以上責任を追及されないので、値下がりリスクは融資側が負うことに
なります。反対にリコースローンでは借入人が負います。

よって、融資する側の銀行としては、ノンリコースローンでは物件そのものが何より
重要になり、物件の収益性なり価値変動を見極めて融資の可否を決定します。
一方、リコースローンでは融資対象物件より借入人の信用力が重要ですから、借入人の
財産とか収益性の審査に重点を置きます。

日本の常識は、世界の非常識

世界的にみると、不動産投資の観点からみるとリコースローンを採用している国は少ない
と判断します。少なとも、自分が購入を検討している国においてリコースローンであるの
は日本のみ。

その他として、リコースローンとノンリコースローンの区別は住宅ローンだけではなく
事業資金にも該当し、会社で事業資金を借り入れる場合、社長個人保証がついていれば
リコースローンですが、個人保証がなければノンリコースローンになります。
リコースローンは人を重視する日本的風土になじんだローン形式だと言えなくはないですが
逆に言えば、人に厳しいものがあり、事業に失敗した人の再挑戦を困難にさせている
要因になっていると言えなくはありません。
その他の国は日本よりノンリコースローンが普及しており、海外投資をする場合には
出来る限り、ノンリコースローンを上手く活用していきたいです。