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日本

日本の不動産にはさまざまな投資方法があり、大まかに区分すると下記に分類できるのではないだろうか。

下記投資方法には、それぞれメリット・デメリットがあり、どの投資方法が良い・悪いではなく、自分の目標に対して、その時の市況を踏まえた将来予測等を踏まえてリスクを考慮し、どの方法を選択するのかと言うだけである。
※下記に、代表的な投資法を記載してみるが、今後もっと更新する必要がある。

 

1、区分所有投資法

(メリット)
・小額資金・現金にて投資が可能
・小額のため比較的に売却が容易
・現金購入の場合は個人属性の強化が図れる
・立地の良い物件が入手可能
・失敗しても個人破産まで至り難い

(デメリット)
・物件入手にかかる労力は1棟所有と同じ
・銀行融資を受けた場合は与信毀損を起こす
・大きなキャッシュフローを得るためには数十室の入手及び管理が困難
・大規模修繕などの投資判断が出来ない(管理組合の判断が必要)
・空室時は即赤字となる

【総合評価】不動産投資を始めやすいが、成長スピードが遅い

2、RC1棟所有投資法

(メリット)

(デメリット)

【総合評価】

3、築古高利回り投資法

(メリット)
・減価償却が大きく取れるので、黒字事業者は節税対策となる
・小規模の場合はサラリーマンであれば住宅ローンの延長線上で融資を受けられる可能性がある

(デメリット)
・修繕費が膨大に掛かる可能性が高い
・融資期間が短くなる為、キャッシュフローが出にくい
・将来的に物件競争力が劣る可能性が高い

【総合評価】数千万円以下の物件が多く、入手はし易く時間を掛ければある程度の成長は望める

4、土地投資法

(メリット)
・資産価値が下がり難い
・土地購入が目的であれば、上物が土地代金を支払ってくれる

(デメリット)
・資産価値が市況に左右される
・利回りが低い物件が多い
・融資が付き難いケースが多い

【総合評価】資産家が現金を土地に変換させるには最適な方法であり、CF目的の投資には不向きなケースが多い

5、新築投資法

(メリット)
・新築の方が、金融機関から低金利で長期の融資が受けやすい
・設備等が新品のため、空室リスクが低い
・修繕リスクがほとんどない

(デメリット)
・店子がいる中古物件は、購入するとすぐに収入があるが、新築は完成まで収入がない
・決済竣工時に融資が実行されるので、融資の場合は当初予定していた金利が変動する場合がある

【総合評価】

6、借地権投資法

(メリット)
・所有権の不動産に比べて3割程度価格が安い場合が多く、不動産購入額を低く抑えられる
・所有権は地主なので、土地の取得税・登記費用も発生しないため、不動産購入時の諸費用を低く抑えられる
・地主が土地の固定資産税・都市計画税を払ってくれる
・見た目上は、所有権の物件と何も変わらない
・立地の良い場所にあることが多い

(デメリット)
・自分の土地ではない
・地代の負担があり、一般的に固定資産税の3倍程度かかる
・更新時には更新料が必要となります。(更地価格の約4%~6%)
・建替え、譲渡(売却)等の際には、地主の承諾が必要となりる
(建替え承諾料 更地価格の約4%~6%) (譲渡承諾料 譲渡価格の約1割)
・担保評価が低く、金融機関からの借入しづらい
・借地権への融資を取り扱わない金融機関も多い
・借地権は第三者に売却しづらい
・地主さんとの人間関係に少し気を遣う場合がある

【総合評価】不動産物件が安く購入でき、CFが比較的高いため、現金を持っている投資向きである。

7、競売投資法

(メリット)
・競売市場修正により評価額が減額され安く購入することができる場合が多い
・普通の不動産取引で流通していない物件を購入できる可能性がある

(デメリット)
・売主がいないことから、法律により売主に課されている義務が果たされないため、不備がある物件を購入してしまう可能性がある
・入札しても購入できるとは限らない
・住宅ローンの利用が難しい
・事前に物件の中を見ることができない
・手間がかかるので、平日時間が拘束されるサラリーマンには大変

【総合評価】不動産物件が安く購入できる可能性が高いが、手間がかかり、入札に現金が必要なため、不動産投資経験がある程度必要

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